금리인하 대출재개 아파트 값 구원할까 (남승표 연합인포맥스 기자)ㅣ 경제ON 취재파일 250206

※이 내용은 2월 6일(수) 오후 4시 연합뉴스경제TV의 '경제ON' 프로그램에서 방영된 콘텐츠입니다. (출연 : 남승표 연합인포맥스 기자, 진행 : 이민재)

[이민재 앵커]

최근 들어 아파트 가격 하락세가 본격화하는 양상입니다. 지방뿐만 아니라 서울을 제외한 수도권 지역의 아파트 가격도 하락한 데 이어 서울 아파트 실거래 가격도 이런 추세라면 상승세가 꺾일 것으로 예상되는데요, 그런데 시장참가자들 사이에서는 은행권의 주택담보대출이 재개되고 한국은행의 기준금리가 내리면 다시 상승세로 전환될 것이라는 기대가 일고 있습니다. 금융 여건이 바뀌면 아파트 시장이 살아날 수 있을지 산업부 남승표 기자와 함께 살펴보겠습니다.

[앵커]

최근 주택시장 상황은 어떻습니까?

[남승표 기자]

네 최근 한국부동산원에서 나온 실거래가 보고서를 중심으로 시장 현황을 설명드리겠습니다. 실거래가격지수 보고서는 2개월정도 후행해서 나오는데요 그래서 최근 보고서가 지난 1월 15일에 나왔는데 작년 11월 실거래 동향이라는 점을 먼저 말씀드립니다.

전국 아파트 매매가격은 전월 대비 0.37% 하락했습니다. 전국 광역시도 가운데 전월 대비 상승한 곳은 서울 0.16%, 대구 0.07%, 세종 0.36% 등 세 곳밖에 없었습니다. 하락폭이 가장 컸던 곳은 광주로 1.08% 내렸구요 충남 0.92%, 제주 0.82% 등 하락폭이 상당히 컸습니다. 수도권도 경기 0.54%, 인천 0.64% 내린 것으로 나타났습니다.

전세가격 변동률은 매매와는 다소 달랐는데요, 전국 0.04%, 수도권 0.06% 올랐고 지방은 0.02% 내린 것으로 나타났습니다. 다만 서울 아파트 전세가격은 전월 대비 0.24% 내렸구요, 인천과 경기는 각각 0.12%, 0.31% 올랐습니다.

수도권에서는 서울 빼고는 모두 내렸는데 서울도 머지않아 하락 대열에 합류할 것으로 예상됩니다. 실거래 보고서에는 다음달 거래 예상치인 잠정지수 변동률이 나오는데요, 서울도 0.51% 하락하는 것으로 예상했습니다. 종로, 용산, 중구 등이 포함된 도심권이 1.18%, 강북, 도봉, 노원, 성북, 동대문, 중랑, 성동, 광진구 등이 포함된 동북권이 0.94% 하락할 것으로 예상되기 때문입니다. 11월에는 0.83% 상승한 것으로 집계됐던 강남 3구가 포함된 동남권도 12월에는 0.18% 하락할 것으로 예상됐습니다. 은평, 서대문, 마포구가 포함된 서북권도 0.91% 내릴 것으로 잠정지수가 집계됐습니다.

[앵커]

거래는 어떻습니까?

[기자]

거래량도 좋지 않습니다. 전국 아파트 거래량은 지난 11월 기준 2만7천470건으로 집계됐는데요 전월 대비 17.3% 줄었습니다. 권역별로 보면 수도권 1만983건, 지방 1만6천487건으로 각각 전월 대비 18.6%와 16.4% 감소했습니다. 다만 전년 동월과 비교하면 양호한 것처럼 보이는데요, 2023년은 2022년 하반기 있었던 금리인상의 여파로 주택거래가 상당히 위축됐다는 점을 고려하면 큰 의미를 부여하기는 어렵습니다.

[앵커]

거래도 줄고 가격도 내리고. 아파트 시장이 상당히 어려운 국면으로 진입하는 것으로 보입니다. 그런데 한국은행이 기준금리를 인하하고 은행들이 올해 메이저사이트한도 내에서 메이저사이트을 재개하면 다시 시장이 살아날 것이라고 기대하는 견해가 있던데 이건 어떻습니까?

[기자]

네. 지난해 서울 아파트 거래량이 꺾인 시점을 보면 금융당국에서 총부채상환비율(DSR) 2단계 조치를 시행하던 시점과 맞물립니다. 따라서 전문가가 아니더라도 메이저사이트 규제가 강화되면 아파트 가격이 내리고 풀리면 오른다고 생각할 수 있습니다.

그런데 몇 가지 생각해 볼 필요가 있습니다. 왜 이렇게 됐을까요? 아파트를 구매할 수 있는 구매력의 원천에는 크게 소득과 메이저사이트 두 가지가 있습니다. 소득은 정기적으로 벌어들이는 경상소득과 집이나 주식을 팔아서 생기는 비경상소득 등으로 나눠볼 수 있구요. 그런데 지금 집값은 소득으로 마련하기에는 너무나 멀어졌습니다.

KB부동산에서 제공하는 통계 중에 KB아파트주택담보대출 PIR이라고 있습니다. 대출받는 집의 가격을 대출받는 사람의 연소득으로 나눈 것인데요, 작년 9월 기준 서울이 11, 경기 9, 인천 8로 나왔습니다. 이것의 의미는 서울 아파트의 경우 연간소득을 한 푼도 쓰지 않고 11년을 모아야 살 수 있다는 뜻입니다. 소득에서 적절한 주거비 지출 비중을 통상적으로 30% 정도로 보니까 서울의 경우 실제로는 33년을 모아야 살 수 있다는 뜻입니다. 청년층 취업 연령을 만약 30세로 잡는다고 하면 63세가 되어야 소득으로 내 집 마련을 할 수 있다는 이야기가 되니까 사실상 소득으로 집을 마련하기는 어렵다는 이야기가 됩니다.

[앵커]

그래서 메이저사이트에 의지하게 되는 것이군요.

[기자]

그렇습니다. 최근 들어 주택담보메이저사이트이 증가할 때는 가격이 오르고 주택담보메이저사이트을 억제할 때는 가격이 정체되거나 하락하는 양상이 나타나는 것도 집값이 소득 대비 너무 높기 때문이라고 볼 수 있습니다.

[앵커]

그렇다면 금융여건이 주택 구매력을 좌우하게 될텐데 올해 금융정책방향은 어떻습니까?

[기자]

먼저 은행들의 메이저사이트에 대한 입장은 어떤지 살펴보겠습니다. 한국은행에서 실시하는 금융기관 메이저사이트행태 서베이라고 있습니다. 은행, 저축은행 등 203개 금융기관을 대상으로 실시하는데요 가장 최근 조사는 지난달 15일 발표된 작년 4분기와 올해 1분기 전망 자료입니다.

이 자료에 따르면 올해 1분기 중 국내 은행의 메이저사이트 태도는 가계에 대해서는 다소 완화될 전망입니다. 가계 주택에 대한 메이저사이트태도는 작년 3분기, 4분기에는 마이너스 22와 42로 매우 엄격했습니다. 그런데 올해 1분기는 플러스 6으로 나와 완화적인 것으로 풀이됐습니다. 은행들은 가계의 주택메이저사이트 수요에 대해서도 작년 3분기 28, 4분기 9에서 올해 1분기 19로 상당히 증가할 것으로 예상했습니다.

문제는 금융당국입니다. 김병환 금융위원장은 올해 가계부채 증가율을 경상성장률 증가 범위인 3.8% 내로 관리하겠다고 밝혔습니다. 지난해 경상성장률은 5.9%였습니다만 연초 기획제정부가 제시했던 전망치는 4.9%였습니다. 전망치를 기준으로 따지면 올해는 1% 이상 메이저사이트증가폭이 줄어드는 셈입니다. 창구에서는 빌려줄 용의가 있어도 한계가 있다는 이야깁니다.

여기에 또 하나 고려해야 하는 것이 있습니다. 그나마 줄어든 메이저사이트 여력을 서울과 수도권의 이른바 똘똘한 한 채들이 휩쓸어갈 수 있다는 점입니다. 예를 들어 현재 입주 중인 서울 강동구의 올림픽파크포레온의 경우 잔금을 치르기 위해 필요한 메이저사이트수요가 정확하지는 않습니다만 6조원에서 8조원에 이를 것으로 추정됩니다.

금융위원회에 따르면 지난해 금융권의 주택담보메이저사이트 순증액이 57조1천억원입니다. 그런데 올해 경상성장률이 작년보다 20%가량 줄어드는 점을 고려하면 올해 은행권 메이저사이트액은 46조원 이상 늘어나기 어렵습니다. 그런데 1개 단지에서 10%가 넘는 금액을 가져가 버리면 다른 곳들은 상대적으로 메이저사이트 받기가 작년보다 더 어려워질 수 있습니다.

[앵커]

가격에 미치는 영향은 어떨까요?

[기자]

금융위원회가 가계메이저사이트 증가폭을 경상성장률 아래로 관리하겠다고 밝힌 점을 곱씹어 볼 필요가 있습니다. 올해 메이저사이트증가율이 작년보다 줄어들게 되면 주택시장으로 유입되는 자금 자체가 줄기 때문에 가격 상승을 지지하기가 어렵습니다. 물론 똘똘한 한 채는 다르지 않느냐고 말씀하실 수 있는데, 똘똘한 한 채라는 말은 달리 하자면 주택 전반에 대한 수요가 축소되고 있다는 의미입니다. 시장 전반이 하락하고 있는 상황에서 소수의 주택이 비싼 가격에 거래된다고 해서 의미를 부여할 수 있을지 의문입니다.

기준금리 인하도 마찬가지입니다. 기준금리를 내리게 되면 메이저사이트 부담이 줄어드는 것은 맞습니다. 그런데 기준금리를 내리는 이유가 중요합니다. 경기침체가 우려되기 때문에 금리를 내리는 것입니다. 경기침체는 소득이 줄어드는 상황이라는 이야깁니다. 금리인하에 따른 메이저사이트 여력 증가와 경기침체에 따른 소득 감소를 함께 봐야 합니다.

더군다나 주택담보대출은 기준금리 외에 가산금리를 포함해 산정하고 있습니다. 정부는 기준금리 인하로 자금이 부동산 시장에 쏠리는 것을 막기 위해 스트레스금리를 인상해 대출총량을 제한하고 있습니다. 금융기관도 주담대에 적용하는 가산금리를 높여 실질적인 대출금리는 변함없이 유지할 가능성이 큽니다. 따라서 설령 한국은행이 기준금리를 인하한다고 하더라도 이것이 집값 상승으로 이어진다고 기계적으로 연관 짓는 것은 위험합니다.

(연합인포맥스 산업부 남승표 기자)

※본 콘텐츠는 연합뉴스경제TV 취재파일 코너에서 다룬 영상뉴스 내용입니다.

spnam@yna.co.kr

(끝)

<저작권자 (c) 연합인포맥스, 무단전재 및 재배포 금지, AI 학습 및 활용 금지>